[REPLAY] The Future of Work by Ingrid Nappi

Le 04 mars 2021

Pour cet épisode exceptionnel, Frank Zorn a le plaisir d'interviewer Ingrid Nappi, professeur-chercheur à l’ESSEC Business School, conférencière et titulaire des Chaires "Immobilier et Développement Durable" ainsi que "Recherches Workplace Management".

Ingrid Nappi nous apporte sa connaissance très approfondie des mutations en cours dans le secteur de l'immobilier de bureau.

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Ingrid Nappi n’est pas novice dans le secteur de l’immobilier en effet, depuis sa thèse en 1988 sur l’âge d’or des bureaux parisiens, elle décide de faire de l’immobilier d’entreprise son champ d’étude. 30 ans d’observation sur les transformations de ce monde.

Les bureaux constituent une ressource particulière pour l’aspect managérial d’une entreprise. Aujourd’hui on comprend comment les espaces de travail créent de la valeur et comment la gestion des actifs immobiliers devient stratégique pour les entreprises.

De manière générale, l’immobilier de bureaux cristallise des problématiques managériales, financières et territoriales.

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  • Quelles ont été les grandes évolutions que vous avez pu observer en tant qu’experte sur le sujet depuis 30 ans ?

J’ai pu analyser et vivre 4 grandes phases qu’il est nécessaire d’avoir en tête pour anticiper le futur :

1. Les années 1980s, avec une vraie pénurie des bureaux dans Paris. Paradoxalement, c’est l’âge d’or des multinationales américaines.

C’est la naissance des “paquebots parisiens” : espaces de plus de 30 000m2, aux standards internationaux, fonctionnels et utilisables par n’importe quelle entreprise. Début d’une euphorie immobilière et la libération de l’agrément.

2. Les années 1990 avec l’éclatement de la bulle spéculative. Pour la première fois, nous passons d’une vision patrimoniale à une vision financière de l’immobilier. C’est la financiarisation de l’immobilier.

3. Fin des années 2000 : nous passons de la financiarisation à la valeur d’usage. Les besoins des usagers passent avant l’aspect financier. L’espace est moins affecté à la personne mais à la fonction.

En même temps, arrive la révolution environnementale et numérique. L’immeuble devient alors la vitrine des savoirs faire de l’occupant. Les campus des écoles en sont la représentation ! La révolution numérique permet aussi de réaliser que l’on peut travailler d’où l’on veut. La hiérarchie représentée par la taille du bureau commence à disparaître.

Nos manières de travailler se concentrent aujourd’hui sur les projets de groupe, ce qui entraîne un décloisonnement. L’entreprise cherche à optimiser le coût du poste de travail qui est la deuxième dépense la plus importante.

Les entreprises veulent des solutions pour utiliser le numérique et baisser le coût du poste de travail. C’est la naissance du Co-Working et du Flex-Office.

4. La Covid. Nous sommes passés de valeur d’usage à valeur sanitaire. La notion de bien-être au travail place l’occupant de l’espace au cœur de la réflexion stratégique immobilière.

  • Qu’est ce que le Corpoworking ?

Il faut aujourd’hui une adaptabilité et une flexibilité dans les offres immobilières.

Pour répondre à cette demande d’entreprise de taille moyenne, nous assistons à la privatisation d’espaces de coworking qui le transforme en “Corpoworking”.

C’est notamment la recherche d’un environnement de travail sain qui va entraîner la volonté de ne plus partager les mêmes espaces.

Cela permet à des équipes de managers d’offrir des espaces privés en centre ville à moindre coût.

  • La covid est le déclencheur d’une nouvelle phase de privatisation des espaces de travail, pensez-vous que cela va durer après cette crise sanitaire ?

Le télétravail était anciennement choisi et souvent réservé aux managers. L’enquête “Mon Bureau de Demain®” menée par la Chaire de Recherches Workplace de l’ESSEC montre que 8 étudiants du 10 préfèrent retrouver un espace de travail plus cloisonné et attitré. En moyenne, les statistiques montrent que 2 jours de télétravail par semaine est le bon rythme.

Le bureau, et en particulier la machine à café, reste un point d’ancrage malgré la digitalisation de l’économie. Il permet de développer l’informel et l’humain. De tout temps, nous avons eu besoin d’un espace pour nous rencontrer, collaborer, échanger. Tout le monde s’accorde à dire que nous aurons besoin du bureau et que le télétravail ne correspond pas à tous les secteurs d’activité.

Cela étant dit, il y aura incontestablement une réorganisation du travail, avec plus de dialogue entre les directeurs immobilier, les ressources humaines et les directeurs de l’innovation puisque la technologie influence les façons de travailler.

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