Le Management Contract, vrai levier de performance immobilière

Le management contract révolutionne la gestion immobilière. Plus qu’une alternative au bail traditionnel, c’est un modèle contractuel agile pensé pour réduire les risques, accroître la valeur des actifs et garantir la transparence dans les relations entre bailleur, opérateur et client.

Découvrons ensemble comment il fonctionne, et pourquoi il s’impose comme un enjeu stratégique majeur pour les propriétaires d’actifs tertiaires en France.

Comprendre le management contract et son fonctionnement

Le management contract est un contrat juridique qui formalise la collaboration entre un propriétaire et un opérateur, appelé également Operating Partner. Le bailleur conserve la propriété du bien, tandis que l’opérateur - comme Deskeo - en assure la conception, la mise en place, la commercialisation, et la gestion quotidienne.

Cette approche repose sur une structure contractuelle claire, où chaque partie prenante connaît son rôle, ses obligations et ses facteurs de performances.

Contrairement à un bail 3/6/9 classique, où le loyer est fixe et les obligations réparties entre les parties, le management contract repose sur une rémunération variable indexée à la performance. Le propriétaire garde la main sur son bien, tout en confiant à un opérateur expert le soin d’en optimiser le rendement financier et la gestion opérationnelle.

Cette approche contractuelle s’inscrit dans une logique de cycle de vie du contrat (ou contract lifecycle management), depuis la signature jusqu’à l’exécution et au suivi des résultats. Chaque étape est structurée, mesurée et analysée, à l’aide d’outils numériques et de reportings financiers réguliers.

Pourquoi le management contract est un enjeu stratégique

Dans un contexte de transformation du secteur immobilier, marqué par une forte digitalisation et de nouveaux usages des espaces de travail, le management contract répond à plusieurs enjeux stratégiques :

• Réduire la vacance locative ;
• Optimiser la performance financière d’un actif ;
• Assurer la conformité juridique de la gestion ;
• Partager les risques entre les parties contractuelles ;
• Structurer la gouvernance et la relation contractuelle sur la durée.

Cette méthode repose sur une base solide : un processus de gestion des risques bien défini, une organisation claire, et une exécution du contrat suivie par des équipes expertes.

Chaque document contractuel devient un levier d’action : il fixe les objectifs, les engagements et les résultats attendus, tout en assurant la traçabilité juridique et financière.

À qui s’adresse le management contract ?

Le management contract immobilier s’adresse à tous les propriétaires et entreprises qui cherchent à optimiser la gestion de leurs actifs :

• Les investisseurs institutionnels, foncières ou family offices, à la recherche d’un meilleur cash-flow, d’une meilleure maîtrise des coûts et d’un retour sur investissement durable.
• Les détenteurs d’immeubles vacants, qui souhaitent adresser leurs immeubles à la totalité du marché et qui cherchent à réduire le risque financier.
• Les promoteurs immobiliers, qui ont besoin d’une solution d’exploitation dès la livraison de leur projet, sans dépendre d’un bail traditionnel.

Grâce à la gestion contractuelle Deskeo, chaque projet immobilier devient une mission structurée : une analyse, un objectif, des indicateurs de performance, et un suivi contractuel clair.

Pourquoi ce fonctionnement séduit les acteurs du marché

Face à l’évolution du secteur tertiaire, marqué par :

• la hausse de la vacance locative,
• les nouvelles attentes des entreprises (flexibilité, services, design, durabilité),
• le besoin d’une gestion contractuelle professionnelle et une maitrise des risques,
• L’augmentation des parts de marché du bureau opéré

Le management contract s’affirme comme la solution d’exploitation d'aujourd'hui et de demain.

Il offre un retour sur investissement mesurable et une répartition claire des responsabilités entre le propriétaire et l’opérateur. Cette approche collaborative s’apparente à un partenariat à long terme, où chaque partie prenante partage un objectif commun : créer de la valeur durable.

Ce que contient un management contract avec Deskeo

Concrètement, le management contract s’articule autour de trois missions principales que nous pouvons prendre en charge pour le compte du propriétaire :

• Conception & Travaux : Design, branding, réalisation des travaux. Vous bénéficiez de l’expertise de nos équipes internes pour transformer vos espaces en lieux de vie modernes et adaptés au marché.
• Commercialisation : stratégie de remplissage via notre force de vente directe et notre réseau d’intermédiaires. Objectif : réduire au maximum la vacance locative.
• Gestion opérationnelle globale : accueil, services, maintenance, reporting,  avec une véritable attention portée à l’optimisation des coûts et à la fidélisation des utilisateurs. Vous vous concentrez sur l’essentiel, nous gérons le reste. 

Le tout dans un modèle transparent, avec :

• Une rémunération variable indexée au RBE (Résultat Brut d’Exploitation) ou au CA (pour les activités F&B),
• Une enveloppe d’investissement à livre ouvert, co-construite et ajustée avec vous,
• Un suivi précis basé sur quatre variables : durée d’écoulement, redevance par m², durée d’engagement moyen et stratégie de commercialisation.

L’usage qui rencontre la performance

Dans l’immobilier, le management contract consiste à confier l’exploitation et la gestion opérationnelle d’un actif à un opérateur, avec un objectif clair : en maximiser la valeur.

Ici, il ne s’agit pas simplement de gérer un immeuble ou un contrat, mais de piloter l’exploitation complète de l’actif : travaux et aménagement, commercialisation, gestion opérationnelle au quotidien, fidélisation des utilisateurs et optimisation des coûts, avec un suivi continu de la performance et des enjeux juridiques.

Dans la pratique, cette approche permet de :

• Garantir la conformité juridique et financière de chaque contrat, en lien étroit avec la direction juridique et les asset managers ;
• Assurer le respect des obligations contractuelles : niveau de service, maintenance, taux d’occupation, reporting ou engagements environnementaux ;
• Maîtriser les risques d’exploitation liés aux coûts, à la vacance ou à la performance énergétique ;
• Et aligner les résultats économiques du bien avec les objectifs du propriétaire, grâce à un suivi en temps réel des indicateurs clés (RBE, taux d’occupation, satisfaction client).

Chez Deskeo, cette démarche se traduit par une gestion intégrée de bout en bout : nos équipes design, opérationnelles et contractuelles travaillent ensemble pour assurer la bonne exécution du contrat, optimiser la rentabilité du bien et garantir la qualité de service aux occupants.

Nos projets emblématiques en management contract

Tour Aurore, La Défense

Dans le cadre d’un partenariat avec un fond de Private Equity Européen, Deskeo est intervenu pour repenser l’expérience de services du Pavillon (Meeting-center et Coffee Shop) de la célèbre Tour Aurore, au cœur de La Défense. Nous sommes intervenus sur la réflexion, la création et la gestion d'un business center et d'un coffee shop urbain. Notre rôle a été double : Créer plus de valeur sur un actif historique et en faire une destination attractive, adaptée aux nouveaux usages du marché. Grâce à notre expertise en aménagement, commercialisation et exploitation, associée à une approche hospitality centrée sur les utilisateurs, la Tour Aurore a rapidement trouvé une place singulière sur son marché.

👉 Découvrir le projet Tour Aurore

Grande Arche, La Défense

Au cœur du quartier d’affaires de La Défense, Deskeo opère plusieurs espaces et coordonne les services au sein de la Grande Arche, lieu emblématique de l’ouest parisien : Une adresse iconique, symbole de modernité et d’excellence professionnelle. Sur 3000 m², les espaces se divisent en plusieurs lots privatifs pour accueillir des réunions de toutes tailles. Entre auditorium, plaza, salles de réunion et bureaux, la Grande Arche offre un cadre unique, pensé pour conjuguer efficacité, confort et convivialité. Des espaces lumineux et traversants, propices à la collaboration, aux échanges et aux événements corporate à fort impact.

👉 Découvrir le projet Grande Arche

Tour Horizons, Boulogne-Billancourt (92) 

Depuis plus de deux ans, Deskeo et une foncière cotée unissent leurs expertises pour réinventer l’immobilier de bureau à travers des concepts hybrides, alliant la souplesse d’un service opéré à la stabilité d’un bail traditionnel.

Après le succès des projets menés au 35 Opéra et au 32 Haussmann, le dernier projet d’aménagement en date est celui de la Tour Horizons, à Boulogne-Billancourt. Un beau projet de transformation d’un plateau de 1800 m² pour 200 collaborateurs, qui a permis d’allier expertise et innovation et ainsi répondre aux nouvelles attentes des entreprises en matière d’immobilier de bureau. 

👉 Découvrir le projet Tour Horizons

Jadin Monceau, Paris 17

Un propriétaire institutionnel national nous a confié la gestion et l’exploitation de plusieurs espaces de travail flexibles, entièrement conçus et exploités sous management contract. L’un d’eux se trouve au 9 rue Jadin, à deux pas du parc Monceau. Un lieu de caractère qui propose plus de 2 000 m² de bureaux privatifs nichés dans un hôtel particulier haussmannien, conjuguant ainsi l’élégance de l’ancien au confort contemporain.

👉 Découvrir le projet Jadin Monceau

En conclusion : un modèle à fort retour sur investissement

Vous l’aurez compris : les attentes des entreprises changent vite et celà à un impact immédiat sur le marché des bureaux. Le management contract est une opportunité unique pour transformer ces évolutions en leviers de performance : plus de valeur, moins de vacance et une exploitation confiée à un partenaire de confiance.

Vous disposez d’un immeuble ou d’un plateau vacant ? Contactez-nous : nous étudierons ensemble le potentiel de votre bien et la manière de le transformer en un projet rentable et pérenne.